Estinzione della procedura di espropriazione immobiliare e compenso del professionista delegato (a proposito di Trib. pisa, 19 dicembre 2019).

Di Daniele Muritano -

1.I criteri di determinazione del compenso dei professionisti delegati.

La facoltà di delegare le operazioni di vendita al (solo) notaio era stata prevista dalla legge 3 agosto 1998, n. 302, il cui art. 3 aveva aggiunto al c.p.c. il nuovo art. 591-bis. Con il d.m. 25 maggio 1999, n. 313 erano state quindi introdotte norme per la determinazione dei compensi spettanti ai notai per le operazioni di vendita con incanto. Successivamente, com’è noto, l’art. 2, comma 3, lett. e) del d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito, con modificazioni, dalla legge L. 14 maggio 2005, n. 80, ha previsto la facoltà di delegare anche avvocati e commercialisti. A seguito dell’aggiunta del comma 2 all’art. 591-bis c.p.c. la delega delle operazioni di vendita è divenuta la regola.

Il d.m. n. 313/99 è rimasto in vigore fino al 10 marzo 2016, data in cui è entrato in vigore il nuovo regolamento approvato con d.m. 15 ottobre 2015, n. 227, applicabile a tutti i professionisti delegati.

La fattispecie oggetto dell’ordinanza in commento si è svolta sotto il vigore del d.m. 313/99, il quale prevedeva, all’art. 2, un’elencazione dei compensi spettanti al notaio per una serie di attività svolte nell’esercizio della delega. Il comma 2 dell’art. 2 prevedeva una disposizione che potremmo definire di “chiusura”, in base alla quale «Per tutte le altre attività delegate al notaio ai sensi dell’articolo 591-bis del codice di procedura civile e non previste dalla presente tariffa spetta al notaio un onorario dallo 0,50% all’1,25% del valore catastale dell’immobile ove esistente, ovvero del valore dello stesso determinato sulla base del decreto di trasferimento ovvero, in assenza di questo, in base al valore determinato dal giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’articolo 51, comma 3, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

L’art. 4 prevedeva inoltre il rimborso delle spese documentate nonché un rimborso forfetario delle altre spese generali collegate all’attività delegata e non documentabili, pari al 15% dei compensi maturati ai sensi dell’articolo 2.

L’art. 6, infine, disciplinava espressamente il caso dell’estinzione della procedura, prevedendo che «Nel caso di estinzione della procedura spettano al notaio, oltre al rimborso delle spese di cui all’articolo 4, gli onorari per gli atti e gli adempimenti fino a quel momento compiuti».

Il d.m. 15 ottobre 2015, n. 227 modifica parzialmente il sistema di determinazione dei compensi.

Per quel che rileva in questa sede l’art. 2, dopo avere previsto una serie di compensi fissi di importo variabile in relazione al prezzo di aggiudicazione o al valore di assegnazione, prevede al comma 4 il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate e quello forfetario delle spese generali, che viene ridotto al 10% dell’importo del compenso. Disciplina inoltre il caso in cui le attivià svolte siano complesse (comma 3), prevedendo che in tal caso il giudice dell’esecuzione può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento e, con disposizione di chiusura (comma 5) che «In ogni caso l’ammontare complessivo del compenso e delle spese generali liquidato a norma del presente articolo non può essere superiore al 40 per cento del prezzo di aggiudicazione o del valore di assegnazione».

All’estinzione anticipata della procedura è dedicato il comma 8, il quale prevede che «Quando il processo esecutivo è definito senza che il bene sia aggiudicato o assegnato, ai fini della liquidazione del compenso si tiene conto del prezzo previsto per l’ultimo esperimento di vendita ovvero, in mancanza, del valore di stima».

 2.Il caso.

Il caso trae origine da una delega al notaio, nell’anno 2011, delle operazioni di vendita di un compendio immobiliare di proprietà di una società, il cui valore era stato stimato in euro 15 milioni.

Il notaio fissava il primo incanto nel 2012 al prezzo base di euro 15 milioni. L’incanto andava deserto. Fissava quindi un secondo incanto, sempre al prezzo base di euro 15 milioni, ma la procedura espropriativa veniva sospesa con provvedimento del giudice dell’esecuzione e quindi estinta per rinuncia del creditore procedente che, a seguito del fallimento della società esecutata, sceglieva di far vendere l’intero complesso immobiliare in sede fallimentare.

Il notaio quindi chiedeva la liquidazione del proprio compenso al giudice dell’esecuzione. Il giudice liquidava il compenso, in applicazione del d.m. 313/99, in misura pari a euro 167.744,77 (oltre imposte e accessori). Avverso il decreto di liquidazione il creditore procedente proponeva opposizione, che veniva respinta dal Tribunale con ordinanza del 28 agosto 2015. Impugnata in sede di legittimità tale ordinanza da parte del creditore procedente, la Corte di cassazione, con sentenza 4 marzo 2019, n. 6242, rilevato il difetto del contraddittorio, rinviava per un nuovo esame al medesimo Tribunale in persona di diverso magistrato.

Riassunto il procedimento si giungeva all’ordinanza del Tribunale di Pisa del 19 dicembre 2019, che ribaltando la decisione del primo giudice liquidava al notaio la somma complessiva di euro 1.361,298 (sic!), condannandolo anche al pagamento delle spese legali per complessivi euro 41.865 (oltre imposte e accessori).

Per inquadrare correttamente la vicenda è opportuno precisare che rispetto all’intero valore di stima del compendio immobiliare pignorato, pari a euro 15.000.000, il valore di euro 13.630.000 era stato attribuito a un vasto piazzale pertinenziale a edifici industriali (della superficie di circa mq. 44.495) e che tale piazzale, avente natura di area edificabile, era classificato in catasto come bene comune non censibile, in quanto tale privo di rendita catastale.

Il caso deciso dal Tribunale di Pisa ricade nell’ambito applicativo del d.m. 313/99, del quale ai nostri fini interessano due disposizioni: l’art. 6, il quale disciplina il caso dell’estinzione della procedura, prevedendo che «Nel caso di estinzione della procedura spettano al notaio, oltre al rimborso delle spese di cui all’articolo 4, gli onorari per gli atti e gli adempimenti fino a quel momento compiuti»; e l’art. 2, comma 2, il quale prevede che «Per tutte le altre attività delegate al notaio ai sensi dell’articolo 591-bis del codice di procedura civile e non previste dalla presente tariffa spetta al notaio un onorario dallo 0,50% all’1,25% del valore catastale dell’immobile ove esistente, ovvero del valore dello stesso determinato sulla base del decreto di trasferimento ovvero, in assenza di questo, in base al valore determinato dal giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’articolo 51, comma 3, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

 

3.Le argomentazioni del Tribunale: osservazioni critiche.

Il Tribunale afferma in primo luogo che il notaio delegato non ha indicato nell’istanza di liquidazione dei compensi in cosa fossero consistite le «altre attività delegate» ex art. 591-bis c.p.c. diverse e ulteriori rispetto alla redazione dell’avviso di vendita e del verbale di asta deserta.

Il richiamo dell’art. 591-bis c.p.c. fatto dal regolamento n. 313/19 consentirebbe pertanto di remunerare – con l’onorario calcolato in misura percentuale – soltanto le attività ivi indicate e sempre che il delegato le abbia compiute. Pertanto, secondo il Tribunale, lo studio del fascicolo e la verifica della sussistenza dei presupposti per procedere alla vendita non potrebbe avere remunerazione autonoma.

Tuttavia, prosegue il Tribunale, «unica ulteriore attività da remunerare potrebbe essere quella prodromica alla redazione dell’avviso di vendita tra [cui, n.d.r.] lo studio della documentazione».

E afferma conclusivamente, così però contraddicendo quanto prima affermato, che « tale attività è da remunerare sulla base del disposto del comma 2 dell’art. 2 del d.m. n. 313/1999.

Si passa quindi al vero thema decidendum che consiste nell’interpretare l’art. 2, comma 2, più volte sopra riportato.

Da questa disposizione si ricava subito un dato: l’attività va remunerata in percentuale e tale percentuale oscilla dallo 0,50% all’1,25%. Il Tribunale riconosce al delegato la percentuale dello 0,80%. Ciò che occorre stabilire è la base di calcolo di questa percentuale.

Mancando il decreto di trasferimento (la procedura, infatti, è stata anticipatamente estinta) le opzioni praticabili rimangono due: 1) il valore catastale dell’immobile ove esistente; 2) il valore determinato dal giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’articolo 51, comma 3, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (cioè il valore venale in comune commercio).

Il Tribunale applica la percentuale dello 0,80% al valore catastale dei beni costituenti il lotto, pari a € 94.321,13, determinando il compenso per le altre attività nella misura – davvero risibile – di € 754,568 (sic!), al quale poi somma gli altri onorari previsti dal d.m. 313/99 per giungere al totale di poco superiore a € 1.300.

L’errore del Tribunale è lampante.

Afferma il Tribunale che «i beni costituenti il lotto erano censiti catastalmente» e che «non è vero, come dedotto dal resistente, che il vasto piazzale facente parte del lotto non avesse rendita».

Tuttavia il Tribunale ha tenuto in non cale il fatto che il vasto piazzale era classificato in catasto come “bene comune non censibile” e che si trattava di un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria sulla base degli strumenti urbanistici in vigore.

Il catasto, è opportuno ricordarlo, assolve una funzione fiscale, ma vi sono dei casi in cui determinati beni non sono censiti in quanto il loro valore è ricompreso in quello dei fabbricati al cui servizio sono posti. È questo il caso dei “beni comuni non censibili”.

Vi sono però dei casi in cui determinati beni, pur essendo classificati come “non censibili”, esprimono un valore assai rilevante, ad esempio ai fini fiscali, pur non possedendo alcun valore catastale.

Il caso delle aree edificabili è emblematico.

Non ha importanza che tali aree siano classificate come beni comuni non censibili (in quanto pertinenza di fabbricati) ovvero a esse siano attribuiti un reddito dominicale e un reddito agrario. Una cosa è certa: tali aree non possiedono alcun valore catastale.

Ad esempio, per il calcolo dell’IMU o in caso di cessione, per il calcolo dell’imposta di registro, si farà riferimento al loro valore in comune commercio.

La conclusione che si può trarre è che il primo criterio indicato dall’art. 2, comma 2, del d.m. 313/99, il «valore catastale dell’immobile ove esistente» non poteva essere applicato, semplicemente perché nel caso in questione l’immobile non ha alcun valore catastale.

Le “rendite catastali” indicate dal Tribunale sono quindi irrilevanti.

Ad ogni buon conto, il Tribunale oltre ad aver indicato quale base imponibile il valore catastale dei beni del compendio pignorato, per la determinazione del valore catastale dei fabbricati somma le rendite catastali degli stessi senza operare la rivalutazione con i coefficienti previsti per legge e per la determinazione del valore catastale dei terreni edificabili (per la superficie di mq. 22.000 circa) addirittura, somma i “redditi agrari”.

A tale proposito va ricordato che ai sensi dell’art. 52, comma 4, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il moltiplicatore previsto per la determinazione del valore catastale dei terreni (da applicarsi al reddito dominicale dei terreni), “non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria”.

Il Tribunale avrebbe quindi dovuto applicare il terzo dei criteri indicati dall’art. 2, comma 2, del d.m. 313/99 cioè il «valore determinato dal giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’articolo 51, comma 3, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131», cioè il valore venale in comune commercio, pari alla base d’asta, che era di € 15.000.000.

4. Conclusioni.

La vicenda sopra descritta non è ancora conclusa. È infatti pendente un ulteriore ricorso davanti alla Corte di cassazione avente a oggetto il provvedimento pisano.

Non spetta a chi scrive giudicare della correttezza della prassi del Tribunale di Pisa nel liquidare i compensi del del professionista delegato nel caso di estinzione anticipata della procedura (0,80% della base d’asta).

Va però considerato che il professionista delegato deve considerarsi un sostituto del giudice dell’esecuzione, in quanto la sua attività va al di là di quella del semplice ausiliario. La sua attività ha natura “sostitutiva” dell’attività del giudice dell’esecuzione, visto che, a seguito dell’ordinanza di delega, tale attività produce gli stessi effetti processuali dell’attività propria del giudice. Insomma, oggi il professionista delegato è il perno su cui ruota l’intero procedimento di espropriazione immobiliare.

A ciò fa da contraltare la sua responsabilità, sia in ambito civile (cfr.  Cass., 9 febbraio 2016, n. 2511, che afferma l’astratta configurabilità di una responsabilità extracontrattuale a carico del notaio delegato per l’illegittimità degli atti compiuti; Cass., 20 febbraio 2018, n. 4007, che partendo dalla qualificazione del notaio delegato alle operazioni di vendita quale ausiliario del giudice, ha ritenuto sussistente la responsabilità del notaio che non si è attenuto al contenuto dell’ordinanza di delega), sia in ambito penale (per un caso di peculato cfr. Cass. pen., 24 gennaio 2017, n. 18886).

L’esito della vicenda pisana (in attesa della Cassazione), con la liquidazione al professionista delegato di una somma risibile e la sua condanna al pagamento di ingentissime spese legali (per oltre euro 60.000, considerati gli accessori) rovescia i ruoli: il professionista delegato condannato a pagare il creditore procedente con notevole danno economico. Una mortificazione del ruolo del professionista delegato della quale non c’era bisogno.